Begeleiding huurders huurwoningen Geestenberg
Ik begeleid vanuit de SP een groep huurders van de Eindhovense woningbouwcorporatie Woonbedrijf, de Werkgroep Verduurzaming Huurwoningen Geestenberg, om verdere verbetering en verduurzaming van hun huurwoningen te bereiken. Deze woningen hebben in 2013 en 2014 groot onderhoud gehad en dat heeft tot duidelijke verbeteringen geleid, maar er blijft nog het nodige te wensen over. Zowel aan de technische uitvoering van het destijds tot stand gebrachte, als in de verduurzaming waarover nu heel anders gedacht wordt dan in die tijd.
Deze webpagina is chronologisch geordend met de oudste berichten boven en de jongste onder. Elk nieuw bericht staat aangeduid als ‘Update dd… ‘ en als leesondersteuning heeft elk updatebericht een andere kleur.
Update 24 sept 2020
Buurtenquête jaarwisseling 2019-2020 en gesprek met Woonbedrijf dd 24 sept 2020; enquêteresultaten hier te downloaden
De Geestenberg is een typische ‘bloemkoolwijk’ uit begin jaren ’70 .
Er is rond de jaarwisseling 2019-2020 een buurtenquête geweest met een goede respons. Daarna sloeg de pech toe in de vorm van èn een grote reorganisatie binnen Woonbedrijf èn Corona.
We hebben er voor gekozen om de resultaten van de enquête tot een verslag te systematiseren. Bij de uitwerking van de enquête bleek dat er in de categorie ‘overige opmerkingen’ een aantal opmerkingen waren over de badkamer en het ventilatiesysteem. De bevriende architect, die ons helpt, heeft daaraan naderhand bij twee woningen nog aanvullend onderzoek gedaan.
De gesystematiseerde enquête en het aanvullende badkamer-ventilatieverslag zijn schriftelijk als eerste ronde aan Woonbedrijf aangeboden. Ze zijn op het eind van dit verhaal te downloaden.
Door de diverse perikelen duurde het een tijd voor we met een delegatie van de bewonerswerkgroep in gesprek kon met Woonbedrijf. Uiteindelijk heeft dat gesprek op 24 september 2020 plaatsgevonden.
Intussen had Woonbedrijf tegen gunstige condities zonnepanelen aangeboden. De meeste van de geënquetteerde bewoners hebben hiervoor gekozen. De opbrengst is overigens berekend alsof er geen salderingsregeling was, zodat het eventuele afschaffen daarvan de ingeschatte opbrengst niet aantast. Plaatsing van de panelen is afgeraden als deze door situatiegebonden oorzaken financieel niet rendabel waren (bomen, ligging).
Bewoners die alsnog zonnepanelen willen kunnen Woonbedrijf bellen of mailen naar zonnepanelen@woonbedrijf.com .
Het gesprek met Woonbedrijf liep goed. De corporatie gaat een onafhankelijk bedrijf vragen om bij een beperkt aantal woningen een steekproef te doen. Onze Werkgroep mag de adressen aanleveren.
Na het eindrapport volgt een nieuw gesprek met Woonbedrijf.
Voor de verslagen zie:
Update eind juni 2021
Trition-onderzoek geweest; buurtflyer juni 2021 om mee te doen aan kaartenactie
Inmiddels heeft het externe bureau Trition, eind januari en begin februari, bij vijf bewoners het binnenmilieu technisch onderzocht (dat is bovenstaande steekproef). Het eindrapport is nog niet beschikbaar gesteld.
Omdat er voor de vijf onderzoeken negen gegadigden waren, heeft de bevriende architect aangeboden om hier aanvullend onderzoek te doen. Dat heeft geresulteerd in een aanvullende brief naar Woonbedrijf. De tekst van de buurtflyer van juni 2021 is hier te vinden
Het bijbehorende kaartje is hier te vinden
Update 10 aug 2021 na kaartenactie en nieuw gesprek met Woonbedrijf
Huurders Geestenberg bieden een berg ‘schiet eens op-kaarten’ aan bij Woonbedrijf – voortgang buurtactie
De buurtactie van huurders van woningen in de Geestenberg van Woonbedrijf verloopt traag, o.a. door Corona en een interne reorganisatie.
Eind januari en begin februari 2021 heeft het onafhankelijk bureau Trition in opdracht van Woonbedrijf vijf, door de Werkgroep verduurzaming huurwoningen Geestenberg aangeleverde, adressen onderzocht. Het rapport was in maart klaar en sindsdien was er weinig meer vernomen. Vandaar een actie om kaarten te verspreiden en op te halen met de boodschap dat Woonbedrijf eens moest opschieten.
Er is een afspraak gemaakt om die kaarten aan te bieden en over de voortgang te praten, en wel op 23 juli 2021. Een delegatie uit de buurt bood zo’n 130 kaarten aan.
In het gesprek kwamen van weerszijden een aantal zaken naar voren.
- Van de vijf door Trition onderzochte huizen voldeden er vier aan de norm
- Trition formuleerde een aantal verbeterpunten van structurele aard
- Hiervoor heeft Woonbedrijf contact gezocht met aannemer Van Montfort die rond 2012-2013 het groot onderhoud-renovatie gedaan heeft. Van Montfort moet een Masterplan maken waarin zoveel mogelijk verbeterpunten worden meegenomen. Men heeft opnieuw voor Van Montfort gekozen omdat die de woningen kent, en de Geestenbergwoningen een lastige bouwconstructie hebben.
- Misschien worden de vijf woningen proefwoningen
- Woonbedrijf heeft vanwege capaciteitsgebrek voorrang gegeven aan regulier onderhoud, en Van Montfort kampt, zoals de hele bouw, met gebrek aan personeel en materialen.
De timing van het Masterplan is daarom niet helemaal duidelijk.
- Inmiddels heeft Woonbedrijf een nieuwe methode ontwikkeld om de veel voorkomende ‘sinkholes’ te repareren. Die ontstaan omdat de fundering rust op het maaiveld van de kruipruimte en er geen tegendruk is tegen naar binnen spoelend zand. De gekozen methode is een praktische vormgeving van een idee dat de vrijwillig meewerkende architect Maas van de Werkgroep al eerder ingediend had. In hoeverre hier sprake is van een oorzaak-gevolgrelatie is niet vermeld.
- Een geanonimiseerde samenvatting van het Tritiononderzoek wordt gekoppeld aan het Masterplan
- Woonbedrijf neemt, hoe dan ook, in september opnieuw contact op met de Werkgroep
- Woonbedrijf ziet het regulier verhelpen van gebreken enerzijds en de verduurzaming anderzijds als twee gescheiden werelden. De Werkgroep vindt dat die twee in elkaar overlopen, bijvoorbeeld bij de ’s winters ijskoude entreehallen en de vloerisolatie.
Bedacht moet worden dat bijvoorbeeld ook de koepel Aedes duurzaamheidsambities heeft en dat bijvoorbeeld door de EU-plannen van Timmermans mogelijk het gas duurder wordt. Als een en ander woonlastenneutraal moet, zoals ook afgesproken in het Nederlandse Klimaatakkoord, moet er dus een stuk minder gas verstookt hoeven te worden. - Er liggen, bij iedereen die wilde en waar dat kon, zonnepanelen. Er blijkt nog een nagekomen vraag te liggen die bij de volgende campagne moet worden meegenomen.
- Bij het ophalen van de kaarten kwam op verschillende plaatsen naar voren dat huizen niet tegen extreme regenval konden. Soms stroomde het vanaf het dak de trap af (de verzekering begint moeilijk te doen), soms komt het vanuit de riolering omhoog (er is geen terugslagklep, maar ook het gemeenteriool lijkt te klein).
Op deze, zeer recent binnengekomen, informatie had Woonbedrijf nog geen antwoord klaar. Voor zover de riolering een gemeentezaak is, zal via de SP in de gemeenteraad nadere informatie over het rioleringsplan gezocht worden.
Wordt vervolgd.
Update dd 14 sept 2021
Beantwoording vragen over riolering
Hierboven is aangegeven dat de SP technische vragen zou stellen over de riolering in De Geestenberg. Het antwoord daarop kwam op 10 sept 2021 binnen.
Het blijkt dat er behoorlijke problemen zijn met de riolering in de Geestenberg, zowel in het koop- als in het huurdeel. Er zijn noodmaatregelen in de wijk uitgevoerd en er zijn aparte passages in het Gemeentelijk Riolerings Plan 2019-2022 aan gewijd ( https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR630208/1 ).
De tekst van de technische vragen, en het antwoord daarop, zijn hieronder te vinden:
Binnen laagbouw van de De Geestenberg bestaan hoogteverschillen. Ruwweg ligt het Noordelijk en Oostelijk deel (met de huurwoningen) orde van grootte een meter hoger dan het zuidelijke en westelijke koopdeel. Dat valt niet meteen op omdat de wijk nogal wat microrelief kent op de schaal van meters tot decimeters.
Nederland kent het Actueel Hoogtebestand van Nederland. Dat heeft een horizontale resolutie van een meter of minder.
De openingspagina van het bestand is https://www.ahn.nl/ahn-viewer . Vanaf daar wordt verwezen naar een viewer die rechtstreeks heet https://ahn.arcgisonline.nl/ahnviewer/ .
De viewer staat tot om hoogteprofielen voor een wijk te maken. Ik heb er hieronder drie afgedrukt, maar iedereen kan dat ook zelf (zoom in tot formaat Geestenberg, kies de TAB AHN2, zet een beginpunt van de lijn en een eindpunt met dubbelklik, en klaar). De bewering dat het zuidelijk en westelijk deel lager ligt, volgt vanzelf.
Hierbij een notitie over het gemeentelijk rioleringsplan, waarover op 16 nov 2021 in B&W beslist is. Voor De Geestenberg zie blz.3, onderdeel Cb .
Hieronder de flyer over de riolering, die de SP in de hele Geestenberg uitdeelt in de week voor Kerstmis 2021.
Update dd 05 december 2021
Dialoog met Woonbedrijf over binnenstromend water vanaf het dak
Deze foto’s zijn met de nodige moeite gemaakt op het dak van de één woonlaag-woning.
Het gaat in De Geestenberg om platte daken, uitgevoerd in een kuipmodel, waarvan de waterafvoer inpandig is (de afvoerbuis overigens is niet geïsoleerd). De afvoeropening is dus niet vanaf een tegen de buitenmuur geplaatste ladder te bereiken. Anders dan andere woningen hebben deze woningen dus geen dakgoot en geen uitwendige regenpijp.
Bij de renovatie dd 2012-2013 zijn de daken voorzien van externe dakisolatie, en weer later zijn er op veel woningen zonnepanelen geplaatst.De analyse van de Werkgroep is dat de bladeren de opening van de inpandige afvoer verstoppen, dat dat versterkt is doordat de zonnepanelen de microturbulentie veranderd hebben (bladeren hopen zich op), en dat de gevolgen steeds ernstiger zijn omdat het vaker en harder regent (klimaat).
Als de bladeren de afvoer verstoppen, leidt dat bij heftige regenval ertoe dat de kuip volloopt. Het water zoekt de zwakste plek en stroomt daar dan de woning binnen. Bij de woning waar deze foto’s genomen zijn, was dat een dilatatievoeg, die de voorkant van de woning verbindt met de achterkant. Het water kwam hier over de volle breedte van de woning uit het plafond gestroomd.
Behalve tot groot leed van de huurder leidde dat er ook toe dat medewerkers van Woonbedrijf de woning weer moesten opkalefateren.
Vergelijkbare verhalen zijn van meer adressen bekend. In één geval leidde van de trap stromend water tot een val, en in een ander geval werd de huurder uit de verzekering gegooid na herhaalde overstromingen.
Het standaardantwoord (“verplichting huurder indien bereikbaar, bij eengezinswoning tot 2 verdiepingen”) werkt hier dus niet omdat de huurders niet op het dak kunnen en misschien ook niet mogen.
Woonbedrijf moet hier echt iets mee. Dit gaat het vermogen van huurders te boven gaat (als het huurders überhaupt al toegestaan is op het dak te lopen), en vraagt om een professionele aanpak. Je zou kunnen denken aan eens per jaar een hoogwerker langs laten rijden met een soort bladerenstofzuiger, maar wellicht zijn er betere methodes.
Mogelijk is Woonbedrijf met een rondje hoogwerker per jaar minder geld kwijt dan met de voortdurende stroom ad hoc-reparaties. En bovendien kan Woonbedrijf mogelijk aansprakelijk gesteld worden als er fysiek letsel optreedt.
En het is ook in het belang van de huurders. Een eventuele kleine bijdrage moet dan misschien gezien worden als een soort verzekeringspremie tegen overstromingsschade, die vanwege het klimaat steeds ernstiger en frequenter wordt.
De Werkgroep heeft de suggestie opgeworpen (waarover dd dec 2021 nog geen besluit genomen is) om een collectief onderhoudscontract met een dakdekker te overwegen, om jaarljks de bladeren weg te vegen. Op zijn minst zou een vrijblijvend een offerte gevraagd kunnen worden.
Dit idee is door Woonbedrijf behoedzaam verwelkomd.
Update dd 08 februari 2022
Proefwoning in De Geestenberg opgeleverd
De (door de SP gesteunde) Werkgroep Verduurzaming Huurwoningen Geestenberg is weer een stap verder in haar strijd voor een verdere verbetering en verduurzaming van de huurwoningen van Woonbedrijf in de Geestenberg.
Woonbedrijf en aannemer Van Montfort, die het grootonderhoud van 2012 heeft uitgevoerd, hebben de leeggekomen woning Buyaard 3 een tijd lang in gebruik gehad als experimenteerpand. Dat heeft geleid tot een presentatie aan de Werkgroep op vrijdag 4 februari 2022. Het heeft enkele technische ideeën opgeleverd, die gericht zijn op
- betere bescherming en isolatie van de betonnen fundering met een extra isolerende plint onder de achterpui. Dat scheelt een koudebrug en het tocht minder onder de plint door
- De nieuwe isolerende plint is ingegraven in gestabiliseerd zand (zand met cement), dat geleidelijk aan een beetje hard wordt, waardoor er geen zand en water meer onder de fundering door de kruipruimte in stromen – en men dus tegen niet langer een sinkhole in de tuinbestating ziet ontstaan
- De plint is op de pui aangesloten met DPC-folie, zodat van de gevel afstromend regenwater naar buiten wordt afgevoerd
- Het grootste klachtenpunt is aangepakt, de ’s winters ijskoude entree. Het plafond is eruit gehaald, de muren zijn goed geïsoleerd op het dak aangesloten, en vervolgens is er weer een nieuw plafond aangebracht
- De ventilatie in de keuken is verbeterd met een extra rooster.
- Het toilet wordt beter geventileerd
- Alle draaiende delen van het hang- en sluitwerk zijn gesmeerd en goed sluitend afgesteld. Eventueel komt onderhoudsbedrijf Groenen daar nog eens voor langs.
Die technische ideeën worden nu uitgeprobeerd bij een van de vijf woningen waar het bureau Trition in jan-febr 2021 een meting heeft uitgevoerd van het binnenklimaat. Als de technische ideeën inderdaad helpen, moet er een Plan van Aanpak en een begroting komen.
Als alles gaat zoals verwacht, worden de woningen comfortabeler en een beetje energiezuiniger voor hetzelfde geld. Immers, het beste middel tegen duur gas is minder gas!
Verder wil de Werkgroep met Woonbedrijf in gesprek over rioleringszaken (een terugslagklep en druk op de gemeente voor verbetering van de riolering in de wijk)
Ook wil de Werkgroep een gesprek over de incidentele, maar soms heftige regenwaterstortvloeden. Met name daken boven de begane grond lijken kwetsbaar,
Een oorzaak dat de inpandige regenpijp bovenaan verstopt raakt door bladeren, waardoor het kuipvormige platte dak vol loopt. Als er dan ook geen noodoverstort is, zoekt het water zich een weg waar dat niet hoort – en dat kan uiterst onaangenaam zijn.
Eventueel kan daar een dakreinigingsabonnement tegen helpen.
Op de langere termijn komt de Transitie Visie Warmte in beeld ( De HAASheat-financieringswijze van hybride warmtepompen ) . De Geestenberg is bij de gemeente nu niet voor 2035 aan de beurt en staat te boek met ‘hybride oplossingen’ , hetgeen waarschijnlijk een warmtepomp, aangevuld met gas, betekent.
Update 30 juni 2022
Er is een proef gedaan in een tweede woning (de eerste proef was bij de vrijgekomen woning Buyaard 3, zie hierboven). De tweede woning betrof een bewoonde woning aan het Heike waar indertijd ook Trition onderzoek gedaan heeft.
Deze woning kon gedurende de proef bewoond blijven worden, maar had een week lang enig ongemak. Hij is er wel door verbeterd, maar uit een vervolgonderzoek van bureau TechnoConsult bleek dat de luchtdichtheid nog niet genoeg verbeterd is.
TechnoConsult stelt vervolgonderzoek voor bij enkele andere proefwoningen, uit te voeren in de winter. Omdat TechnoConsult ons een (zeer summiere) samenvatting van het onderzoek rechtstreeks toe zond, is niet bekend wat Woonbedrijf met het onderzoek van TechnoConsult wil doen. Men zou ook gewoon meteen aan de slag kunnen gaan, zonder verder onderzoek.
De Werkgroep Verduurzaming Huurwoningen Geestenberg heeft een brief aan Woonbedrijf gestuurd over ‘wat nu?’. Deze brief is hieronder downloadbaar.
In de brief heeft de Werkgroep tevens voor september een gesprek aangevraagd met Woonbedrijf.
In de brief, en tevens als gespreksonderwerp voor september, is opnieuw de klimaatkwetsbaarheid van de woningen aan de orde gesteld. Ze blijken soms slechts bestand tegen de steeds extremere regenval, die zowel van boven als van onderen voor problemen kan zorgen. Onlangs nog moest de brandwere een van de kuipvormige platte daken leegscheppen.
In de eerder afgedrukte updates is hierover het nodige te lezen.
Tenslotte heeft de Werkgroep gezegd met Woonbedrijf in gesprek te willen over de Transitie Visie Warmte (zie ook bovenstaande update). Dit zeker ook vanwege de hoge energierekening.
Ook heeft de Werkgroep een buurtflyer opgesteld die begin juli verspreid gaat worden.
Voor brief en flyer zie onderstaande links:
Update dd 22 juli 2022
Vandaag heeft Woonbedrijf het onderzoeksrapport van de bureau’s Trition (vijf woningen onderzocht op 29 jan en 01 feb 2021) aan onze Werkgroep aangeboden.
Uit deze vijf woningen is één woning geselecteerd (aan het Heike) waarin een aantal aanpassingen aangebracht zijn die als experiment ingevoerd zijn op het leeggekomen adres Buyaard 3. Na deze aanpassingen is deze woning opnieuw getest door bureau TechnoConsult.
De aanpassingen zijn verbeteringen, maar blijken niet afdoende. De zwakste plek van de woningen betreft de tochtproblematiek omdat de buitenschil onvodoende luchtdicht is.
De rapporten worden hier niet beschikbaar gesteld, omdat ze privacygevoelige informatie bevatten.
OP maandag 12 september heeft de Werkgroep een nieuw gesprek met Woonbedrijf over het vervolg.
Overigens lijkt de wisselwerking tussen Woonbedrijf en zijn huurders vriendlijker geworden. Althans, dat is onze ervaring.
Update dd 20 sept 2022
Het hierboven genoemde gesprek dd 12 sept 2022 heeft plaatsgevonden tussen Woonbedrijf en een grotere buurtdelegatie dan eerder. Het gesprek verliep in een goede en constructieve sfeer.
Er wordt opnieuw onderzoek gedaan in de woning aan het Heike waar al eerder gemeten is na een technische verbeteringsingreep. Dat gebeurt in oktober en als het dan niet koud genoeg is, in november. Dit om voldoende zekerheid te hebben voor de aanpak van de rest van de wijk.
Dit gaat resulteren in een Plan van Aanpak, dat voorgelegd moet worden aan de Raad van Commissarissen van Woonbedrijf. Als alles gaat zoals beoogd, dan zitten we rond de jaarwisseling 2022-2023.
Het is de bedoeling die rest van de wijk aan te pakken met enige mate van maatwerk, in een soort cafetariamodel. Dat is nodig omdat de technische staat van de woningen onderling sterk uiteen loopt. De wijk is niet zo homogeen als hij eruit ziet.
Er gaat gestudeerd worden op het reduceren van de impact van de werkzaamheden. Bij de proefwoning aan het Heike liep het niet altijd even aangenaam, maar daar was het door omstandigheden haastwerk. Dit moet beter kunnen.
Er is een offerte aangevraagd voor dakreiniging. Bladeren verstoppen soms de inpandige regenpijp en dat kan leiden tot waterstortvloeden in de woning.
De afspraak was dat de aanwezige huurders hun wensenlijst schriftelijk konden aanleveren. Die lijst staat hieronder (om technische redenen niet gekleurd).
Ter begeleiding:
– de eerste 10 punten maken deel uit van het lopende project en zouden in het Plan van Aanpak moeten worden opgenomen.
– de tweede vier punten zin bedoeld voor een nog op te stellen vervolgtraject en zijn als onderzoeksvraag gedefinieerd
– vroeg of laat zal de gemeentelijke Transitie Visie Warmte in beeld komen (‘van het gas af’). Daarover valt nu voor de Geestenberg nog niets bruikbaars te vertellen.
- Afzuiging toilet (voldoet nu niet aan Bouwbesluit) niet met klein, 24 uur per dag, draaiend ventilatortje maar met aan de lichtknop gekoppelde afzuiging met nalooptijd
- De wand van de entree aan de schuurkant isoleren
- Een extra rooster in de entree ivm verbeterde afzuiging toilet
- Inspectie van de ventilatiesystemen in elk huis
- CO2 gestuurde ventilatie
- vloerisolatie
- Een noodoverloop voor regenwater op alle platte daken waar dat nodig is
- Een spijtoptantenregeling voor PV-panelen
- Een goede timing en planning van de uitvoering
- Overleg over de financiële consequenties voor de bewoners
- Onderzoek naar, en eventueel implementatie van, maatregelen om omhoogkomend en soms overstromend rioolwater in toiletten te voorkomen. Dit in nader overleg en afhankelijk van wat de gemeente doet.
- Onderzoek of het zin heeft om daken en dakisolatie wit te schilderen tegen de warmte
- Onderzoek naar screens of uitvalschermen tegen de zon
- Loont een warmtewisselaar tussen de stijgleiding van het koude water en de dalende leiding van het opgewarmde water? Vergelijkbaar een warmtewisselaar op het riool?
Vooralsnog is dit nog slechts een onderzoeksvraag.
Update dd 12 december 2022
Het vervolgonderzoek, waarvan in het bovenstaande sprake is, gaat niet in dezelfde proefwoning aan het Heike plaatsvinden, zoals hierboven gemeld, maar in twee andere woningen uit de vijf woningen, die indertijd door Trition onderzocht zijn en waarvoor dus een soort nulmeting bestaat. Er is een afspraak gemaakt met beide bewoners voor begin januari 2023.
Verder gaat Woonbedrijf thermografisch onderzoek doen (dat is met een warmtecamera) in twee woonblokken. Die bewoners krijgen een brief.
Een warmtebeeld maken van de voorkant kan vanaf de openbare weg. Om een warmtebeeld te maken van de achterpui (wat nodig is), is het het handigste als de fotografen even in de tuin kunnen. Mogelijk bellen ze bij de bewoner aan.
De Werkgroep Verduurzaming Huurwoningen Geestenberg raadt iedereen aan om mee te werken, zowel in het eigen belang als in het buurtbelang.
Update dd 07 jan 2023
Het vervolgonderzoek in twee woningen, waarvan hierboven sprake is, heeft op 06 jan 2023 plaatsgevonden. Het is uitgevoerd door bureau ThermoConsult, welk bureau ook het onderzoek naar de proefwoning in Het Heike verricht heeft.
Het is een blowerdoor-onderzoek. Alles waardoor regulier lucht in en uit de woning gaat wordt even afgeplakt. In de openstaande voordeur wordt even een goed afsluitende plastic deur gehangen met een naar buiten blazende ventilator. De grootte van de opening van de ventilator is door luikjes te openen instelbaar. Hoe groter de opening, hoe groter de luchtstroom en hoe groter de onderdruk die in de woning ontstaat (bijvoorbeeld tussen bijvoorbeeld 0 en 80Pascal – voor wie het weerberichct gewend is, 100Pascal = 1 milliBar).
Die onderdruk wordt weer aangevuld door openingen die niet regulier voor dat doel bedoeld zijn – de onderdruk forceert als het ware de tocht. Het is een luchtdichtheidsmeting.
De aanvulling naar binnen is gelijk aan de luchtstroom naar buiten. Daardoor ontstaat een indruk van zoiets als de totale tochtigheid van een woning. Voor nieuwbouwwoningen moet die in het Bouwbesluit onder een bepaalde waarde liggen.
Verder gaat de onderzoeker met een rookmachientje langs allerlei vermoede tochtgaten om die afzonderlijk en in detail in kaart te brengen.
Hieronder wat foto’s van de luchtdichtheidsmeting.
De onderzoeker namens ThermoConsult meldde dat zijn bedrijf de thermografische opnames (warmtefoto’s) gaat doen. GAAT doen, want het is nog niet gebeurd. Het moet buiten koud zijn (minstens onder de 4 graad C) en toen het dat enige tijd geleden was, was het niet inplanbaar.
Het thermografische onderzoek gaat plaatsvinden in de aaneengesloten woonblokken waarin de twee, hierboven beschreven, onderzoeken plaatsgevonden hebben. Dat betreft de woonblokken Rauwveld 1 t/m 21 en Otterstok 27 t/m 51.
Voor dit onderzoek loopt er iemand met een warmtecamera langs de woningen, zowel voor als achter. Achter gaat men over de schutting heen fotograferen. Als men dus iemand met een trapje en iets verdachts op zijn buik ziet rondscharrelen, bel niet meteen de politie. Het kan de man of vrouw met de warmtecamera zijn.
Als het goed is, stuurt Woonbedrijf van tevoren een bericht.
Voor wie niet weet hoe een warmtefoto eruit ziet, hieronder een warmtefoto van een woning elders uit Eindhoven.
Update dd 26 april 2023
De Werkgroep Verduurzaming Huurwoningen Geestenberg is al sinds eind 2019 bezig met de verbetering en verduurzaming van deze woningen. Het lijkt erop dat er nu toch enig zicht begint te komen op een afronding.
Op 14 april 2023 heeft de Werkgroep heeft een gesprek gehad, waarin Woonbedrijf zijn plannen geschetst heeft, zie file hieronder.
De Werkgroep wil de Eerselse architect Stephaan Maas bedanken, van het gelijknamige architectenbureau, die belangeloos geholpen heeft met technische zaken.
Verder wil de Werkgroep melden dat de Socialistische Partij belangeloos geholpen heeft met begeleiding en financiële ondersteuning.
De Werkgroep blijft nog even standby om te kijken hoe het loopt.
Contactadres in de buurt voor deze actie is Willy Schoutissen, Otterstok 47.
Mailverkeer kan het beste via schrijver dezes op bjmgerard@gmail.com .
Update dd 09 juni 2023
Op 07 juni 2023 heeft Woonbedrijf formeel de opdracht verstrekt aan aannemer Van Montfort om de werkzaamheden te starten.
Gewerkt wordt volgens het cafetariamodel. Bewoners kunnen kiezen, maar hoeven niet verplicht overal aan mee te werken. Wel wil Woonbedrijf (dat zelf communiceert richting bewoners) een aantal zaken dringend adviseren.
De verbeteringen leiden niet tot huurverhoging.
Wel is er een paar dagen ongemak vanwege de werkzaamheden, maar men hoeft het huis niet uit.
Het project omvat de volgende werkzaamheden :
- Afdichten sparingen meterkast
- Kanaalventilator toiletruimte aanbrengen
- Vervangen radiatorkranen
- Aanpassen leiding verloop verwarming keuken
- Inregelen individuele verwarming
- Keukenkozijn nieuwe HR++ glas + ventilatierooster
- Kunststof kozijnen algemeen onderhoud, nastellen en afdichtingen
- Kunststof kozijnen na-isoleren ter hoogte van maaiveld
- Plafonds aanbouw na-isoleren
Er liggen nog enkele vragen, o.a. over het isoleren van de wand tussen entree en berging aan de bergingzijde, en over de beloofde vloerisolatie.
Wordt vervolgd.
Update dd 27 juni 2023
Inmiddels heeft Woonbedrijf zijn planning bekend gemaakt. Die staat hieronder afgedrukt.
Overhet isoleren van de wand tussen de entree en de berging (aan de kant van de berging) is nog niet met de aannemer gesproken, Dat komt nog.
De vloerisolatie zal in een aparte opdracht worden weggezet, als daarover duidelijkheid is. Dat vraagt nog om overleg, omdat daar vroeger apart een paar € huurverhoging voor gevraagd werd, en dat mag nu niet meer.
Nader nieuws volgt.
Update dd 27 sept 2023
In een (op verzoek uitgebracht) tussenbericht geeft dhr. Terwiel namens Woonbedrijf een tussenstand van zaken.
- aannemer Van Montfort is gestart met de huisbezoeken en met het uitvoeren van een modelwoning. Die huisbezoeken zijn nodig, omdat het gekozen cafetariamodel vrijwillige deelname impliceert. Men kan kiezen uit een pakket (zonder huurverhoging)
- in hoeverre de planning gehaald wordt, moet blijken.
- vloerisolatie valt niet te combineren met de werkzaamheden van Van Montfort. Die wordt weggezet als een apart pakket.
- de tussenwand tussen entree en berging, indien aanwezig, wordt niet geïsoleerd. De gekozen en geteste maatregelen zouden voldoende moeten zijn tegen de koude entree.
- de platte daken moeten inderdaad periodiek gereinigd worden. Terwiel gaat na of dat geregeld is. Het valt onder contractonderhoud.
In antwoord heb ik Van Montfort gevraagd ons op de hoogte te houden.
Min of meer pro memorie heb ik Woonbedrijf via Terwiel (maar mogelijk gaat er iemand anders over) gevraagd ons erbij te betrekken als er in de toekomst ooit (hetzij van wege een calamiteit, hetzij vanwege het Gemeentelijk Riolerings Plan) er wat gebeurt ten aanzien van de riolering.
Wordt vervolgd.
Blaadjes op het dak rond de inpandige afvoer. Als die verstopt raakt, loopt de dakkuip vol en zoekt het water zich een route langs de zwakste plek
Inmiddels zijn de werkzaamheden begonnen. De bewoners hebben op 01 aug 2023 een brief van Woonbedrijf ontvangen waarin de gang van zaken staat uitgelegd.
Deze brief is hieronder in te zien. Ook enkele foto’s van de werkzaamheden.
Aanbrengen isolatieplaat tegen de fundering
Hang- en sluitwerk stellen
De uitvoerend aannemer
Update dd 15 maart 2024 (Tussenbericht)
In een tussentijdse mailwisseling tussen Bernard Gerard en projectleider Terwiel heeft Woonbedrijf gemeld, dat inmiddels 60% van de verbeterings- en verduurzamingsklus geklaard is. Men hoopt voor de bouwvak klaar te zijn.
Tijdens het opnemen van de verbeteringswensen wordt ook de mogelijkheid aangeboden om voor vloerisolatie te kiezen. Dat was een van de nog openstaande wensen van de Werkgroep Verduurzaming Huurwoningen Geestenberg. Een deel van de woningen had overigens al in het verleden vloerisolatie genomen. De wensen m.b.t. vloerisolatie worden verzameld en Woonbedrijf hoopt er in 2025 budget voor vrij te maken.
Een ander aandachtspunt is de periodieke reiniging van de daken. Het zijn platte kuipdaken met een inpandige afvoer die niet door de bewoners zelf te reinigen zijn. In de herfst kan de afvoer verstopt raken door bladeren. Dit probleem is verergerd doordat veel bewoners gebruik hebben gemaakt van het aanbod van Woonbedrijf om zonnepanelen te huren. De plaatsing daarvan heeft de windstromen beïnvloed.
Als de afvoer verstopt is, blijft er een grote lading water op de kuipdaken staan. Dat kan zich soms een weg zoeken langs een zwakke plek, waarna in de woning een soort waterval optreedt.
Woonbedrijf neemt dit vraagstuk mee in periodiek onderhoud. Het nieuwe contract gaat in 2025 in.
Nu maar hopen dat er niet in 2024 grote hoosbuien gaan optreden.
